購入の流れ
情報収集
まずは、どんな物件が欲しいのか、希望条件を整理してみましょう。
地域や沿線、駅からの距離、間取りや広さ、日当たり、価格など、こだわり条件とその優先順位を決めてから、最新の物件情報を効率よく入手しましょう。沿線や最寄駅、環境や学校などさまざまな条件を満たす地域を絞り込み、初めに建てた資金計画を元に希望の物件情報を入手しましょう。
新聞の広告や折り込みチラシ、住宅情報誌など、情報収集手段はさまざまですが、昨今、不動産購入を検討される方の大半が、インターネットを利用しています。
不動産に係る用語説明
- 建ぺい率
- 建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
つまり、土地に対してどれだけの広さの建物を建てられるかを示す指標です。建ぺい率は用途地域ごとに上限が定められており、建物を建てる際に守るべきルールの一つです。
例えば、敷地面積が100㎡で建ぺい率が60％の場合、建築面積は60㎡までとなります。
建ぺい率は、都市計画によって定められており、用途地域ごとに上限が異なります。 - 容積率
- 容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。簡単に言うと、土地の広さに対して、どれくらいの建物の広さ（階数も含む）を建てられるかの制限を表す数値です。
容積率は、都市計画によって定められており、用途地域ごとに上限が異なります。 - 用途地域
- 都市計画に基づいて定められる、土地の利用目的を区分したもの。
それぞれの地域ごとに、建てられる建物の種類や用途、容積率、建ぺい率などが制限され、都市計画に基づいて、良好な市街地環境を形成することを目的としています。
用途地域の指定状況は、各市町村が作成する都市計画図に掲載されています。 - 高さ制限
- 高さ制限とは、建築物の高さを制限するルールです。
主に、前面道路や隣接地の状況、日照や通風、景観などを考慮して設けられます。
高さ制限には、絶対高さ制限、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限など、いくつかの種類があります。
これらの制限は、地域や用途地域によって異なり、最も厳しいものが適用されます。 - 公道、私道
- 公道とは、国や地方公共団体（都道府県、市町村など）が所有し、管理している道路のことです。
一般的に、誰でも自由に通行できる道路として認識されています。
私道とは、個人や法人などの民間団体が所有・管理している道路のことです。
公道（国や地方公共団体が所有・管理する道路）とは異なり、私道の通行や利用には所有者の許可が必要となる場合があります。 - ハザードマップ
- 自然災害による被害の可能性のある区域や避難場所などを地図上に示したものです。
洪水、地震、津波、土砂災害など、災害の種類ごとに作成され、地域防災の観点から市町村が主体となって作成しています。
購入相談・資金計画
購入希望条件が決まりましたら、まずは、お気軽にご相談ください。
また、購入予算を決める必要があります。自己資金はいくら用意できるのか、月々の返済はいくらまで大丈夫なのか、諸費用はいくらぐらいかかるのかなど、よく考えて、資金計画を立てましょう。
購入に必要な資金
不動産の購入には、物件価格以外にも費用がかかります。
諸費用の合計額の目安は、物件価格の約6～8％程度です。（借り入れ金額によって変わります）
※例:2000万円の物件を購入する場合の諸費用 → 約120万円～160万円程度
諸費用の内訳
諸費用は、契約から引渡しまでの間に、その都度支払う費用です。原則は現金となります。
- 登記料
- 所有権移転に伴う登録免許税と司法書士への報酬、その他の実費です。
登録免許税は、不動産の評価額や登記の書類によって異なります。 - 銀行手数料
- ローン事務手数料・保証料などの費用です。
- 公租公課
（固定資産税・都市計画税） - 毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される税金で、市町村に納めます。市街化区域にある土地・建物には都市計画税もかかります。毎年4月～6月頃に納税通知書が届き、年4回分割で支払うのが一般的です。
- 印紙税
- 契約書の取引金額に応じて所定の金額を納める税金です。
売買契約書や金銭消費貸借契約書（ローン契約書）には、必要額の収入印紙を貼付し、消印します。 - 火災保険料
- 火災や自然災害による損害を補償するために加入します。地震保険も付帯することをおすすめします。
- 仲介手数料
- 不動産会社（仲介業者）が、売買や賃貸の契約成立のために仲介業務を行った報酬として受け取る費用のことです。
売買価格が800万円を超える場合、以下の計算式で上限額が求められます。（800万円以下は30万円+消費税）
仲介手数料 =
（売買価格 × 3％ + 6万円）+ 消費税 ※上記で求められる金額は「上限額」です。半額や無料になるケースもあります。 - 不動産取得税（地方税）
- 土地や建物を取得した時に、都道府県に一度だけ納める税金です。
軽減措置を受けられる場合があります（条件あり） - その他費用
- 解体工事費（中古物件や土地の場合）などがあります。
資金計画に係る説明
- 借入時年齢について
- 金融機関によって、借入ができる年齢が決まっています（満18才以上65才未満など）
無理なく返済していくために何歳までに完済するかなど検討する必要があります。 - 返済比率とは
- 年収に対する年間返済額の割合のことです。住宅ローンを組む際に返済能力を判断するための重要な指標となります。
返済比率（％）＝｛（年間返済額）＋（既存借入年間返済額）｝÷年収×100
返済比率を計算する場合、審査金利はおよそ3％で計算した方が良いです。 - 団体信用生命保険とは
- 団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン契約者が死亡または所定の高度障害状態になった場合に、住宅ローン残高がゼロになる保険です。
死亡や高度障害でローン契約者が返済できなくなった場合に、保険会社が住宅ローン残高相当分の保険金を金融機関に支払い、債務の返済に充てる仕組みです。 - 抵当権とは
- 順位で債権回収を行える権利のことです。
→第1順位で行使されると第2順位ではなくなる可能性があります。
競売で現金化した場合、差し押さえることのできる権利です。 - 金利について
- 審査金利 各銀行およそ3％位で計算した方が良いです。
※参考
A地方銀行の場合
20％：～300万
25％：300～400万
30％：400～450万
35％：450～500万
40％：500万～
B地方銀行の場合
35％以下：年収400万未満
40％以下：年収700万未満
45％以下：年収700万以上
各銀行の特徴
- A、B地方銀行等
- 家具家電費用を一定額までなら明細無しで住宅ローンに含められる。
団信の内容が充実している。 - C銀行
- 既存の借入を一定額まで住宅ローンに上乗せできる。
- 信金・信組
- 口座の取引があれば法人の社長などは相談しやすい。
- フラット35
- 1.契約社員、パートでも可
2.転職したばかりでも可
3.金利が変わらないので資金計画が立てやすい - ネット銀行
- 不動産の担保評価が重視されるため、中古物件や地方物件では担保評価が厳しめになり、借主の属性が良くても担保評価が低いと否決されることが多い。
物件選定
物件を選ぶポイント
-
立地（日当たり、眺望、周辺環境）は必ず、自分の目での確認が必要です。自分のライフスタイル（単身者、ファミリー層などさまざま）にマッチした立地なのかを吟味しましょう。
例えば中古物件の場合、コンビニや駅が近くにあれば多少古くても人気があり、価格もやや高めです。
またその地域の価格相場や周辺環境も調べる必要があります。まずは、お気軽にご相談ください。 -
その物件の敷地が計画道路や区画整理などにかかっていないかのチェックはもちろん、近隣の事業予定地、大きな空地、駐車場などは事前に調べておきましょう。将来的に大規模な建設物が建つ可能性があります。
その場合、将来建物の建て替え時期に新築価格の保証金が入ってきたり、税金がほとんどかからないなどのメリットがあるケースがありますので、よく吟味しましょう。 -
中古・建売物件の場合は、実際に住むイメージをして、徹底的にチェックしましょう。間取りや収納などの見た目のチェックの他に、水回りや設備器具などのチェックも必要です。
またマンションの共有部分のチェックも忘れずに行いましょう。
状態が悪いところがあれば修繕の必要の有無も考慮して計画を立てる必要があります。
中古住宅探しのポイント
中古住宅のメリット
- 予算にやさしい価格設定
- 新築よりもリーズナブルな価格で、理想のマイホームを実現できる可能性が広がります。
- 幅広い選択肢
- 好立地や分譲ではあまりない敷地面積の物件、凝ったデザインなど幅広い選択肢があります。
- 多様な物件タイプ
- 築年数もさまざまで、レトロな趣のある家から比較的新しい物件まで、ライフスタイルに合わせた住まいが見つかります。
中古住宅のデメリット
- 設備の老朽化の可能性
- 築年数の古い物件では、給湯器やキッチン、浴室などの設備が老朽化していることがあります。
- 防音・断熱性の課題
- 新築に比べて、防音性や断熱性が低い場合があります。
- 見えない部分の確認が難しい場合も
- 表面からはわかりにくい、建物の構造部分の劣化や水回りの不具合がある可能性があります。
リフォーム
建物の状態・予算などに応じてどの部分をリフォームするか計画しましょう。リフォーム代金についても、ローンで借りることも可能です。
インスペクション
既存住宅の売買や購入の際に実施される物件の状態を調査する「建物状況調査」のことです。専門家が第三者的な立場で、劣化や不具合を検査し、安心して取引できるよう情報を開示するものです。
土地探しのポイント
優先順位
優先順位（地域、立地、価格）を決めておくと良いでしょう。
ハウスメーカーと相談の際は、基本的に建築会社が決まっていないと土地の売買契約はできません。（土地を現金で先行購入しておくなら可）
土地サイズと建物サイズ
建ぺい率や容積率など土地には制限があるため、自分の希望する建物が建てられるか、あらかじめ確認する必要があります。
売買契約
- 購入申込
- まずは「購入申込」を行います。買主様は不動産会社を通して、書面で購入の意思表示をします。
ここで、契約日時や手付金の額、引渡しの時期、付帯工事の有無などを取り決めます。
価格や引渡しなどの条件を交渉し、条件が合えば契約となります。 - 重要事項説明・
不動産売買契約 - 売主様と契約条件を調整・確認し、その後、売買契約の流れとなります。
売買契約に先立って「重要事項説明」を不動産会社から受けます。
重要事項説明書に記載されている内容は難しいことが多いですが、ここで内容を理解することは非常に重要です。
不明な点があれば、担当者に遠慮なく質問しましょう。
※内容をよく理解しないまま契約し、トラブルになるケースもあります。
必ず内容をよく理解してから契約に臨みましょう。 - 売買契約締結
- 売買契約書には、売買代金や売買対象面積、引渡し時期などが明記されます。
契約時に物件の状態を確認する書類として、「設備表」と「物件状況等報告書」があります。
売買物件に付帯する設備（キッチン、給湯器、エアコン、照明器具など）、
売買契約時の物件の状況（雨漏りの有無など）を売主様から明確にしてもらいます。
売主様に手付金を支払います。
CHECK!売買契約時に必要なもの
- ・手付金（代金の一部を先に支払う、売買価格の5％～10％が目安）
- ・認印
- ・印紙代（売買契約書に添付する印紙のため）
- ・本人確認ができる書類（運転免許証、パスポート、健康保険証など）
おさらい～2つの重要書類～
-
物件に関する大切な注意事項が記載してあります。
建て替えやリフォームの際に非常に重要です。 -
この契約に関する売主様・買主様の取引条件が細かく記載されています。
売買金額はもちろん、万一契約違反などのトラブルが発生した時の対処法などについても細かく記載されています。
ローン契約
ローンを利用される方は、売買契約後に金融機関に借入の申込を行います。
ローンにもさまざまな商品があるため、お客様の背景を伺った上でアドバイスさせていただきます。
ローン契約までの流れ
事前審査
申込書記入
2～3日
事前審査承認・
売買契約後本申込記入
約7営業日
正式承認
金銭消費貸借契約
（ローン契約）
銀行営業日、
営業時間に行います。
CHECK!ローン審査に必要なもの
- ・源泉徴収票（会社員、公務員の場合）
- ・確定申告書 直近3期分（自営の場合）
- ・運転免許証
- ・健康保険証
- ・既存借入の返済表
CHECK!ローン契約時に必要なもの
- ・（新住所）住民票 … 2通
- ・（新住所）印鑑証明書 …2通
※必要書類は金融機関により異なりますので、その都度ご確認ください。
残代金決済・物件引渡し
残代金の支払いは、ローンの申込を行った金融機関などで行うことが一般的です。
売主様へ残代金の支払いを行い、同時に不動産の引渡し、鍵の受領などが行われます。
買主様名義にする登記手続きは、一般的に司法書士に委任して行います。
残代金支払い時の流れ
- 登記申請書類の確認
- 所有権移転登記などの申請を行います。
登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。 - 残代金の支払い
- 手付金と中間金を差し引いた、売買代金の残額を支払います。
- 登記費用支払い、固定資産税などの精算
- 登記費用の支払い、固定資産税などの精算を行います。
- 関係書類の受取
- 管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書関係、取扱説明書などを受け取ります。
- 鍵の引渡し
- 購入された物件の鍵を受け取ります。
- 諸費用の支払い
- 仲介手数料などの諸費用を支払います。
CHECK!残代金支払い時に必要なもの
- ・残代金（返済口座にローンが実行されます）
- ・印鑑（認印、通帳の印鑑、実印）
- ・住民票（金消契約時に銀行へ提出済みの場合は不要）
- ・本人確認書類（運転免許証など）
- ・登記費用、固定資産税都市計画税の精算金、管理費・修繕積立金の精算金（通帳に資金を用意しておくのが良い）
- ・火災保険料（口座振替の手続きをしていただきます）
※残代金決済時には、自己資金や登記費用、仲介手数料などの諸費用を準備する必要があります。
当日までに、定期預金の解約をするなどして、新規開設した口座に集めておきましょう。
引越し・入居
不動産の引渡しなどが完了したら、その後は引越しをして入居となります。
直前になって慌てないように、事前に引越し手配も進めておくと良いでしょう。
また入居の翌年には、確定申告で住宅ローンの控除申請もありますので、
忘れないようにしましょう。
マイホームの購入を検討しているけど…
こんなお悩みありませんか？
-
情報が多すぎて何から始めたらいいかわからない…
-
希望通りの物件･土地がなかなか見つからない…
-
きちんと計画通りにローン返済できるか
不安だ…
購入相談も
株式会社外山不動産
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